Getur borgað sig að festa vexti þegar þeir eru svona háir?
Þegar þessi grein er skrifuð eru stýrivextir Seðlabankans háir, eða 9,25%. Ef við miðum við 35 milljóna króna óverðtryggt íbúðalán til 37 ára á 4,5% föstum vöxtum er greiðslubyrðin af því um 162.000 krónur. Þegar fastvaxtatímabilinu lýkur fer lánið sjálfkrafa yfir á breytilega íbúðalánavexti sem hjá Landsbankanum eru núna 10,75% og þá hækkar greiðslubyrðin upp í 320.000 krónur. Þetta er verulega stór biti fyrir flesta og því eðlilegt að velta fyrir sér hvaða möguleikar eru í stöðunni.
Ýmsar leiðir eru í boði ef þú þarft eða vilt lækka greiðslubyrðina. Þú getur t.d. ákveðið að færa hluta af fjárhæðinni yfir í verðtryggt lán og haft hluta óverðtryggðan. Þannig lækkar greiðslubyrðin en á móti kemur að eignamyndun verður hægari. Ef þú ert með styttra lán en í dæminu hér að ofan getur þú lengt lánstímann og lækkað þannig greiðslubyrðina. Á móti kemur að það tekur lengri tíma að borga lánið niður og heildarendurgreiðslan verður hærri.
Fastir vextir eru töluvert lægri en breytilegir vextir
Af hverju er ég að fjalla um kosti og galla þess að festa vextina? Sumum gæti þótt það undarleg uppástunga við núverandi vaxtastig, þ.e. þegar vextir eru háir en útlit er fyrir að þeir fari lækkandi. En það er rétt að benda á þennan kost, sérstaklega fyrir þá sem vilja halda lánunum sínum óverðtryggðum en lækka um leið greiðslubyrðina
Mig langar líka að benda á grein þar sem nánar er fjallað um hvernig hægt er að lækka greiðslubyrði, t.d. með lengri lánstíma eða með því að skipta að hluta eða í heild yfir í verðtryggt lán.
Skoðum málið aðeins betur. Breytilegir vextir á óverðtryggðu íbúðaláni hjá Landsbankanum eru nú 10,75% (miðað við allt að 70% veðsetningu). Fastir vextir á óverðtryggðu íbúðaláni til 3 ára, miðað við sama veðhlutfall, eru 9,25%. Þarna munar 1,5 prósentustigum. Greiðslubyrði af slíku láni er 41.000 krónum lægri heldur en af láni með 10,75% vöxtum. Ef veðhlutfallið er lægra getur þú fengið betri kjör, eða 9,05% miðað við 50% veðhlutfall. Þá munar 1,7 prósentustigum á breytilegum og föstum vöxtum og greiðslubyrðin er 46.000 krónum lægri en af láni á breytilegum vöxtum.
Á einu ári getur þú því lækkað greiðslubyrðina þína um allt að 552.000 krónur með því að festa vexti á óverðtryggðu íbúðaláni, miðað við núverandi vaxtastig og að breytilegir vextir breytist ekki.
Get ég breytt aftur úr föstum vöxtum yfir í breytilega?
Stutta svarið er já.
Ef þér sýnist að vextirnir muni lækka, getur þú hvenær sem er á fastvaxtatímanum ákveðið að færa þig aftur yfir í breytilega vexti. Þá þarftu einfaldlega að endurfjármagna lánið og borga lántökugjald sem nú er 59.900 krónur. Ef föstu vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru jafnháir eða hærri en föstu vextirnir á láninu þínu, þarftu ekki að greiða uppgreiðslugjald. Það er aftur á móti mikilvægt að hafa í huga að ef föstu vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru lægri getur þú þurft að greiða uppgreiðslugjald. Uppgreiðslugjaldið getur þó aldrei orðið hærri en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum. Ef miðað er við 35 milljóna króna lán og að tvö ár séu eftir af lánstímanum getur uppgreiðslugjaldið aldrei orðið hærri en 140.000 krónur.
Þegar þú leggur mat á hvort rétt sé að festa vextina þarftu m.a. að meta hvort – og ekki síst hvenær – líklegt sé að fastir vextir lækki frá núverandi vöxtum. Hafðu í huga að lánastofnanir geta breytt föstum vöxtum án þess að Seðlabankinn geri breytingar á stýrivöxtum.
Mikilvægt að fara vel yfir stöðuna
Það er mikilvægt að fara vandlega yfir þá kosti sem eru í stöðunni, bæði með því að lesa sér til (eins og þú ert að gera) og með því að leita sér ráðgjafar þegar fastir vextir að losna á íbúðalánum. Viðskiptavinir Landsbankans geta pantað sér tíma í ráðgjöf í útibúum, á fjarfundum eða með því að óska eftir símtali. Ráðgjöfin er gjaldfrjáls. Við minnum líka á ítarlegt fræðsluefni á vefnum okkar.
