Hvern­ig virka verð­tryggð lán?

Verðtryggð lán eru tengd verðbólgu sem þýðir að höfuðstóll lánsins hækkar í takt við verðbólgu. Óverðtryggð lán eru ekki bundin við verðbólgu sem þýðir að lánið hækkar aldrei, heldur lækkar jafnt og þétt út lánstímann.

Undanfarin ár hafa sífellt fleiri tekið óverðtryggð lán. Fyrir því eru líklega einkum tvær ástæður. Annars vegar vaxtalækkun Seðlabankans vegna áhrifa Covid-19-faraldursins og hins vegar mikil umræða um ókosti verðtryggðra lána. Neikvæð umræða um verðtryggð íbúðalán var af gefnu tilefni, ekki síst vegna þess að verðtryggðu lánin hækkuðu mikið í þeirri verðbólgu sem hér varð í kringum árið 2008. Í dag hefur hámarks lánstími verðtryggðra lána verið styttur í 25 ár sem dregur úr áhættu lántaka af þeirri einföldu ástæðu að tímabilið sem lánið getur hækkað er styttra.

Nú þegar vextir hafa hækkað á nýjan leik virðist sem fleiri íhugi að taka verðtryggð lán eða neyðist hálfpartinn til að skuldbreyta óverðtryggðum lánum yfir í verðtryggð til að lækka greiðslubyrðina. Það er því full ástæða til að rifja upp og fjalla um hvernig verðtryggð lán virka, þannig að lántakar eigi auðveldara með að taka ákvörðun.

Verðbólga bætist ofan á höfuðstólinn

Eins og nafnið ber með sér eru verðtryggð útlán verðtryggð. Það þýðir að til viðbótar við vexti verðtryggðra lána eru reiknaðar verðbætur sem eru jafnháar verðbólgunni. Höfuðstóllinn, þ.e. heildarfjárhæð lánsins þegar það er tekið, heldur því verðgildi sínu og hækkar í takt við verðbólguna. Hið sama gerist raunar með verðtryggðan sparnað – höfuðstóllinn hækkar samfara verðbólgunni.

Ef þú tekur verðtryggt lán geta vextirnir á því t.d. verið 2,35%. Ef verðbólgan er um 9% leggjast 9% verðbætur ofan á höfuðstólinn. Ef við reynum að átta okkur á heildarlántökukostnaði þ.e. vöxtum og verðbótum þá getum við horft á árlega hlutfallstölu kostnaðar en í þessu dæmi er hún um 11,6%. Þú borgar samt verðbæturnar (9%) ekki að fullu strax, heldur leggst stærstur hluti þeirra við höfuðstólinn. Ef verðbólga er há, hækkar höfuðstóll lánsins mikið og hratt, eins og sést vel í töflunni hér fyrir neðan. Ef við gerum ráð fyrir 9% verðbólgu í þrjú ár hækkar höfuðstóll 40 milljóna króna húsnæðisláns um rúmar 7 milljónir, þótt þú hafir á þessu tímabili greitt rúmar 7 milljónir króna í afborganir af láninu.

Við erum stundum spurð að því hvers vegna nafnvextir verðtryggðra lána séu svona lágir. Ástæðan er sú að vaxtastig óverðtryggðra lána gerir ráð fyrir verðbólgunni. Áætluð verðbólga er með öðrum orðum innifalin í vaxtaprósentu óverðtryggðra lána – þau eru verðlögð með tilliti til verðbólgu.

Dæmið hér fyrir neðan er af verðtryggðu jafngreiðsluláni upp á 40 milljónir króna með lánstíma til 25 ára sem ber 2,35% vexti. Ég setti upp áhrifin miðað við þrjár mögulegar verðbólguforsendur. Markmið Seðlabankans er að hér sé 2,5% verðbólga og undanfarin ár hefur verðbólgan verið nærri því marki. Nú hefur hún samt hækkað og þegar þessi grein er skrifuð er verðbólga ríflega 9%. Athugaðu að þessi dæmi gefa mynd af því hvernig eftirstöðvar og afborgun verða ef verðbólgan er óbreytt á þessu þriggja ára tímabili.

Þú getur slegið inn mismunandi lánstíma, upphæð láns og lánstíma í íbúðalánareiknivélinni hér á vefnum.