Ætti ég að festa vextina á íbúðaláninu mínu?
Breytilegir vextir geta breyst eða sveiflast í takt við vaxtabreytingar Seðlabankans og önnur fjármögnunarkjör lánveitenda. Fastir vextir eru á hinn bóginn fastir í tiltekinn tíma, yfirleitt annað hvort í 3 eða 5 ár. Ef vaxtastigið er stöðugt eða ef vextir fara lækkandi er yfirleitt hagstæðara að vera með lán á breytilegum vöxtum. Á hinn bóginn er sá möguleiki fyrir hendi að breytilegir vextir hækki en frekar í fyrirsjáanlegri framtíð, umfram þá föstu vexti sem eru nú. Þá hefði mögulega verið hagstæðara að festa vextina.
Afborganir hækka við að festa vexti
Þegar þessi grein er skrifuð (og uppfærð, síðast 2. september 2022) er lítill munur á breytilegum vöxtum og föstum vöxtum. Breytilegir vextir á nýju óverðtryggðu íbúðaláni hjá Landsbankanum eru t.d. 7% en fastir vextir á óverðtryggðum lánum eru frá 7%, en fara hækkandi með hækkandi veðhlutfalli og hvort vextirnir eru festir í 3 eða 5 ár.
Eins og sést í töflunni hér fyrir neðan hækka mánaðarlegar afborganir við að fara úr breytilegum vöxtum yfir í fasta vexti mismikið, eða allt að 9.885 kr. á mánuði, sé miðað við 30 milljón króna húsnæðislán.
Óverðtryggt íbúðalán að fjárhæð 30 milljónir, jafnar greiðslur, lánstími 40 ár*
| 50% veðhlutfall | Breytilegir vextir | Fastir vextir 3 ár | Fastir vextir 5 ár |
|---|---|---|---|
| Vextir | 7,00% | 7,25% | 7,00% |
| Mánaðarleg afborgun | 186.569 kr. | 192.042 kr. | 186.569 kr. |
| Hækkun úr breytilegum vöxtum | - | 5.473 kr. | 0 kr. |
| Hækkun á vöxtum | - | 0,25% | 0,00% |
| 70% veðhlutfall | |||
| Vextir | 7,00% | 7,45% | 7,20% |
| Mánaðarleg afborgun | 186.569 kr. | 196.454 kr. | 190.943 kr. |
| Hækkun úr breytilegum vöxtum | - | 9.885 kr. | 4.374 kr. |
| Hækkun á vöxtum | - | 0,45% | 0,20% |
*Nýtt íbúðalán, miðað við vaxtatöflu bankans 1. september 2022
Er líklegt að vextir muni hækka eða lækka?
Þegar þú leggur mat á hvort rétt sé að festa vextina þarftu m.a. að meta hvort líklegt sé að breytilegir vextir hækki umfram þá föstu vexti sem eru í boði núna. Um þetta er auðvitað erfitt að spá og sitt sýnist hverjum. Í þessari grein verður ekki gerð tilraun til að spá fyrir um þetta en ég mæli með að þú fylgist vel með fréttum, ræðir við bankann þinn og kannir hvað Seðlabankinn og greiningardeildir bankanna og fleiri segja um líklega vaxtaþróun.
Hér má nefna að í þjóðhags- og verðbólguspá Hagfræðideildar Landsbankans, sem kom út 19. maí 2022, var því spáð að meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans myndu hækka í 6% í árslok 2022. Á næsta ári gætum við byrjað að sjá vaxtalækkanir og spáir deildin því að stýrivextir verði 5,5% við árslok 2023 og 4% í lok árs 2024.
Þegar Seðlabankinn breytir meginvöxtum fylgja lánveitendur yfirleitt í kjölfarið. Sem dæmi má nefna að frá árinu 2021 og fram í ágúst 2022 hækkaði Seðlabankinn meginvexti sína um 4,75 prósentustig. Á sama tímabili hækkaði Landsbankinn breytilega vexti á óverðtryggðum íbúðalánum um 3,7 prósentustig og fastir vextir á óverðtryggðum íbúðalánum hækkuðu um 2,5 – 3,2 prósentustig.
Athugið að þetta er aðeins nefnt sem eitt dæmi og segir ekki til um breytingar í framtíðinni.
Upplýsingar um þróun vaxta hjá Landsbanknum
Þróun breytilegra vaxta (PDF)
Þróun fastra vaxta (PDF)
En er hægt að fá svar við spurningunni: Á ég að festa vextina?
Það er ekki hægt að veita eitt rétt svar við spurningunni um hvort fólk eigi að festa vexti. Ákvörðunin byggir á mörgum ólíkum forsendum og það er ekkert víst að það sem hentar einum lántaka henti öðrum. Fólk með háar tekjur miðað við útgjöld á t.d. auðveldara með að takast á við sveiflur í útgjöldum en fólk sem er með lágar tekjur miðað við útgjöld. Sumum getur þótt betra að vita að greiðslubyrðin muni ekki hækka umfram tiltekna fjárhæð (með því að festa vexti) en öðrum finnst allt í lagi að taka áhættuna. Þeim sem vilja minnka áhættu og draga úr óvissu getur einfaldlega liðið betur með að festa vexti – þótt að mögulega muni þau borga meira þegar upp er staðið.
Get ég breytt aftur úr föstum vöxtum yfir í breytilega vexti?
Ef þú festir vextina en vilt síðan færa þig aftur yfir í breytilega vexti, þá gætir þú þurft að greiða uppgreiðslugjald af láninu. Ef vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru jafnháir eða hærri en föstu vextirnir á láninu þínu, þarftu ekki að greiða uppgreiðslugjald. Ef föstu vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru lægri getur þú á hinn bóginn þurft að greiða uppgreiðslugjald. Uppgreiðslugjaldið getur þó aldrei orðið hærri en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum.
Ef þú vilt borga inn á lánið þitt getur þú greitt allt að einni milljón króna inn á höfuðstól íbúðaláns með fasta vexti án þess að greiða uppgreiðslugjald. Hjón og aðrir sem uppfylla skilyrði samsköttunar geta ráðstafað allt að 750.000 kr. á ári úr viðbótarlífeyrissparnaði til greiðslu inn á íbúðalán og einstaklingar geta ráðstafað allt að 500.000 kr. Ef þú vilt borga meira en eina milljón inn á íbúðalán, en hefur um leið áhuga á að festa vextina, getur þú t.d. ákveðið að skipta láninu í tvennt og hafa annað með föstum vöxtum en hitt með breytilegum vöxtum. Þá getur þú ráðstafað viðbótarlífeyrissparnaði og öðrum greiðslum inn á lánið sem ber breytilega vexti og þarft ekki að greiða uppgreiðslugjald.
Að lokum minni ég á að þú getur pantað tíma í íbúðalánaráðgjöf hjá Landsbankanum á vefnum, haft samband í gegnum síma, tölvupóst eða netspjall og fengið frekari upplýsingar á vef bankans.
Höfundur er sérfræðingur í Viðskiptalausnum einstaklinga hjá Landsbankanum.
Greinin birtist fyrst 27. ágúst 2021 og var síðast uppfærð 2. september 2022.
