En hvenær borgar sig að endurfjármagna og hvaða lánaform henta best? Lykilspurningin er þessi: Er ég með hagstæð lán í dag? Til að átta sig á þessu er best að svara eftirfarandi spurningum:
- Hvernig eru vextirnir? Byrjaðu á að bera saman vexti á íbúðaláninu eða -lánunum þínum og þau vaxtakjör sem eru í boði nú. Vextir eru ýmist fastir (í 3-5 ár) eða breytilegir og breytast þá í takt við vaxtaákvarðanir lánveitanda hverju sinni. Ef þú ert með lán á föstum vöxtum getur borgað sig að láta fastvaxtatímabilið klárast. En ef föstu vextirnir eru töluvert óhagstæðari en vextirnir sem eru í boði í dag, eða þú telur að vextir muni lækka, getur líka borgað sig að taka nýtt lán og greiða upp fastvaxtalánið. Athugaðu að þú gætir þurft að greiða uppgreiðslugjald, en ef þeir vextir sem eru í boði eru töluvert lægri, getur uppgreiðsla samt borgað sig. Uppgreiðslugjaldið getur aldrei orðið hærra en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum.
Dæmi: Ef miðað er við 35 milljóna króna lán og að tvö ár séu eftir af lánstímanum getur uppgreiðslugjaldið aldrei orðið hærri en 140.000 krónur. - Ertu með verðtryggt eða óverðtryggt lán? Ef markmið þitt er að greiða sem minnst af láninu eru verðtryggð lán alla jafna fyrsti kostur. Þau lán bera lægri vexti en hafa þann ókost að þau safna verðbótum. Ef þú vilt greiða lánið niður og tryggja eignamyndun henta óverðtryggð lán almennt betur.
- Borgar sig að sameina lán? Ef þú ert með grunnlán og viðbótarlán getur borgað sig að sameina íbúðalán, samt ekki alltaf. Það er rétt að skoða vexti á hverju láni fyrir sig, sér í lagi ef við erum ýmist með breytilega eða fasta vexti lánunum.
- Hvernig er greiðslubyrðin? Er hún ákjósanleg eða of há? Þrátt fyrir að við viljum helst setja lánin upp með ákveðnum hætti, t.d. hafa lánstímann stuttan, gæti það leitt til þess að við stöndumst ekki greiðslumat - ef lánstíminn er stuttur er greiðslubyrðin hærri. Það getur verið gott að stilla upp ólíkum lánaformum til að sjá hver greiðslubyrðin verður. Þú getur líka sótt um greiðslumat hér til að átta þig á þig hvaða greiðslubyrði þú þolir.
- Stuttur eða langur lánstími? Þegar þú stillir upp mismunandi lánamöguleikum er um að gera að skoða áhrifin af að stytta lánstímann. Eftir því sem lánstíminn er styttri, því meira borgar þú inn á höfuðstól lánsins í hverjum mánuði. Þannig greiðir þú minna í vexti yfir lánsímann og heildarendurgreiðslan verður lægri. Mánaðarleg greiðslubyrði verður á hinn bóginn hærri.
- Hver eru heildarkjörin? Þegar við berum saman ólíka lánakosti er rétt skoða sérstaklega árlega hlutfallstölu kostnaðar (ÁHK). Þessi tala sýnir okkur hver er heildarlántökukostnaður í prósentum og auðveldar okkur að bera saman ólík lánsform. ÁHK tekur til alls kostnaðar til fellur við lántöku, ekki bara vexti heldur einnig kostnaðar við að greiða af láninu og verðbætur, í tilviki verðtryggðra lána.
- Hvað kostar að endurfjármagna? Við endurfjármögnun fellur til kostnaður vegna greiðslumats, lagt er á lántökugjald og einnig þarf að þinglýsa. Ef um er að ræða lágar fjárhæðir þarf að fara vel yfir hvort endurfjármögnun borgi sig.
Þessi listi er ekki tæmandi en gefur okkur innsýn inn í þau atriði sem rétt er að huga að þegar við veltum endurfjármögnun og lánamöguleikum fyrir okkur. Næst á dagskrá er að velta nokkrum almennum þáttum fyrir okkur.
Ólíkar ástæður fyrir endurfjármögnun
Þó ýmislegt geti komið til er algengast að fólk endurfjármagni til að fá betri kjör. Sumir endurfjármagna og hækka um leið íbúðalánið til að fjármagna endurbætur, enda eru íbúðalán oftast hagstæðustu lánin. Það er samt ekki endilega þannig að það borgi sig að endurfjármagna eldri lán um leið og tekið er lán fyrir framkvæmdum. Þú getur skoðað möguleikann á að halda núverandi lánum, ef þau eru hagstæð miðað við lánakjörin sem eru í boði í dag, en sækja um nýtt lán fyrir framkvæmdum og mögulega endurfjármagna um leið óhagstæðari lán.
Er einhvern tímann óskynsamlegt að endurfjármagna lán?
Já, til dæmis ef við erum með lán á hagstæðum föstum vöxtum og betri vextir er ekki í boði.
Það er nokkuð algengt að þegar veðrými myndast á íbúðarhúsnæði, endurfjármagni fólk neyslu- og bílalán og færi lánin yfir á íbúðina til að fá hagstæðari kjör. Það er þó rétt að spyrja sig að því hvort það sé skynsamlegt að endurfjármagna stutt bílalán með því að hækka íbúðalánið sem er e.t.v. með 20 ára lánstíma. Sennilega ekki, því þá lendir þú í að borga af bílnum lengur en hann dugar. Heildarvaxtagreiðslur á lánstímanum eru líka það háar að mögulega borgar sig ekki að endurfjármagna með þessum hætti.
Hvenær viltu verða skuldlaus?
Með styttri lánstíma greiðir þú höfuðstól lánsins upp hraðar, þú greiðir minna í vexti, eignamyndun verður hraðari og endanleg endurgreiðslufjárhæð lægri. Þegar fólk lætur af störfum, byrjar að taka út lífeyri og tekjurnar minnka, getur verið gott að hafa greitt upp íbúðalánin og búa í skuldlausu húsnæði. Ef þú ert í framtíðarhúsnæði getur verið skynsamlegt að greiða lánið upp eins hratt og þú treystir þér til. Ef þú ætlar að stækka við þig á næstu árum eða ef þú þarft að safna fyrir endurbótum, þá getur verið betra að borga minna af láninu en safna í sjóð fyrir þessum útgjöldum.
Panta tíma hjá íbúðalánasérfræðingi
Í íbúðalánareiknivél Landsbankans getur þú reiknað út greiðslubyrði, afborganir og ÁHK fyrir ólíkar tegundir íbúðalána. Það auðveldar þér að bera saman ólíka lánakosti.
Þú getur líka alltaf pantað tíma hjá okkur til að fara yfir stöðuna. Við aðstoðum þig gjarnan við að finna svör við þeim spurningum sem vakna í ferlinu og hjálpum þér að komast að niðurstöðu sem hentar þér og þínum aðstæðum.
