Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?
Það er jafnan erfitt að meta hvort hagstæðara sé að leigja sér húsnæði eða kaupa það. Margir eru auðvitað í þeirri stöðu að hafa ekki bolmagn til þess að ráðast í kaup og þá er svarið einfalt. Fyrir þá sem eru í aðstöðu til að velja hafa ýmsir óvissuþættir áhrif á svarið við þessari spurningu, t.d. lánamöguleikar og vaxtakjör lána, öryggi varðandi leigutíma, upphæð húsaleigu og mögulega breytingar á henni, o.s.frv. Þá skiptir líka verulegu máli í þessu sambandi að hafa allar upplýsingar við hendi, hvað mun kosta að leigja ákveðna eign og hve mikið þarf að borga til þess að eignast hana.
Aðstaða þín í augnablikinu skiptir kannski heldur ekki mestu máli, allavega hvað kaupin varðar, þar sem þar er nær alltaf um langtímafjárfestingu að ræða. Það sem er mikilvægt er að reyna að átta sig á hvernig þessi mál muni þróast á næstu árum. Það er ekki alltaf auðvelt, en vel þess virði að reyna.
Lítill markaður og meiri óvissa hér
Á stærri markaðssvæðum, t.d. í stórum borgum erlendis, getur fólk haft val um það hvort það vill leigja eða kaupa ákveðna eign. Í slíkum tilvikum liggja allar upplýsingar fyrir og þar er hægt að nota svokallað kaup/leigu hlutfall (e. price to rent ratio) til þess að átta sig á stöðunni. Sé söluverði á fermetra deilt með ársleigu á fermetra (söluverð/12 mánaða leiga) fæst þetta hlutfall. Í framhaldinu eru svo notaðar einfaldar þumalputtareglur um hvort sé betra að leigja eða kaupa.
Sé hlutfallið undir 15 er talið hagstæðara að kaupa. Sé hlutfallið 16-20 er betra að kaupa ef áætlaður eignarhaldstími er langur og sé hlutfallið hærra en 20 er talið hagstæðara að leigja. Í raun sýnir hlutfallið hversu margar árs- eða mánaðarleigur þarf til þess að kaupa eignina. (Nánari umfjöllun um kaup/leiguhlutfallið má sjá hér.)
Gögn Þjóðskrár
Með því að nota gögn Þjóðskrár um leiguverð og kaupverð íbúða á ákveðnum svæðum er hægt að gera tilraun til þess að búa til kaup/leiguhlutfall hér. Hér er þó um frekar ónákvæma aðferðafræði að ræða þar sem einungis er búinn til samanburður á kaupverði á m2 og leiguverði á m2 og ekki gerð tilraun til þess að meta aðra kostnaðarliði sem skipta máli við svona ákvörðun. T.d. er ljóst að leigjandi ber ekki mikinn kostnað við viðhald á eign, en sá kostnaður fellur á eiganda. Sama má segja um fasteignagjöld, tryggingar og fjármagnskostnað sem bætist ofan á kaupverðið og við leigu gæti t.d. greiðsla í sameiginlegan hússjóð bæst við leigukostnað.
Til þess að fá nógu margar eignir inn í samanburðinn hef ég notað alla kaup- og leigusamninga fyrir síðustu 3 mánuði áranna 2012-2020, þannig að nýjustu þekktar tölur koma inn í myndina. Ég byggi samanburðinn á íbúðum í fjölbýli sem eru af stærðinni 90-110 m2, sem gæti verið eins konar nálgun við 100 m2, 3ja herbergja íbúð, þótt herbergjafjöldi sé ekki þekktur.
Ég skoða tvö svæði, annars vegar miðborg Reykjavíkur, nánar tiltekið Miðbæ, Vesturbæ og Hlíðar og hins vegar allt höfuðborgarsvæðið. Á þessu tímabili var kaupverð íbúða jafnan hærra í miðborginni en á höfuðborgarsvæðinu öllu, að meðaltali 13% hærra. Leiguverðið var hærra í miðborginni öll árin nema tvö, og var að meðaltali 4% hærra þar.
Miðborgin
Í lok ársins 2012 var kaup/leiguhlutfallið 15 í miðborginni. Það fór hæst í 19,9 á árinu 2016, lækkaði svo næstu þrjú árin en hækkaði síðan töluvert á ný milli áranna 2019 og 2020 og var 19,6 í lok 2020. Meðaltal alls tímabilsins var 17,6. Þumalputtareglan segir okkur að miðað við tölur á bilinu 15-20 hafi borgað sig að kaupa á þessu tímabili, ef áætlaður eignarhaldstími er langur. Tölurnar sýna líka greinilega mikla breytingu á árinu 2020 í átt til þess að tiltölulega hagstæðara sé að leigja nú en var árið 2019. Það kemur ekki á óvart þar sem leiguverð hefur almennt farið lækkandi á sama tíma sem kaupverð hefur hækkað töluvert, þróun sem varð í tengslum við verulega fækkun ferðamanna og breytinga á aðstæðum vegna Covid-faraldursins.
Höfuðborgarsvæðið
Á árinu 2012 var kaup/leiguhlutfallið 14,5 á höfuðborgarsvæðinu og hefur farið nokkuð hækkandi síðan. Hlutfallið hækkaði verulega milli áranna 2019 og 2020 í þá átt að hlutfallslega sé hagstæðara að leigja. Meðalhlutfallið fyrir höfuðborgarsvæðið var 15,8 á meðan það var 17,6 fyrir miðborgina. Tölurnar fyrir höfuðborgarsvæðið allt eru þannig að jafnaði lægri en gildir um miðborgina sem segir okkur að kaup séu að jafnaði hlutfallslega hagstæðari utan miðborgar og leiga hlutfallslega hagstæðari innan miðborgar. Erfitt er að bera einstök svæði saman vegna þess að það þarf tiltölulega marga kaup- og leigusamninga á hverjum tíma til þess að eitthvað sé að marka niðurstöðuna. Það er ekki fyrr en á árinu 2016 sem hlutfallið fer yfir 16, sem samkvæmt þumalputtareglunni segir okkur að það hafi verið hagstæðara að kaupa fram að því. Eftir það var betra að kaupa ef áætlaður eignarhaldstími væri langur.
Munur á miðborg og öllu svæðinu
Kaup/leiguhlutfallið er hærra í miðborginni en á öllu höfuðborgarsvæðinu, sem segir okkur að leiga sé að öðru jöfnu hlutfallslega óhagstæðari utan miðborgar. Munurinn er þó ekki það mikill að hann skipti verulegu máli, heildarniðurstaðan er svipuð. Sé miðað við hlutfallið fer það aldrei yfir 20 sem á að sýna að það sé hagstæðara að leigja en kaupa. Það er þó athyglisvert, og í samræmi við það sem búast mátti við, að kaup/leiguhlutfallið hækkaði töluvert milli áranna 2019 og 2020. Það er tiltölulega sjaldgæft að þróun á annars vegar leigumarkaði og hins vegar kaupamarkaði sé jafn mismunandi og var á árinu 2020 og það sést greinilega á þessum tölum.
Reykjavík lág miðað við aðrar borgir
Sé litið á Reykjavík í samanburði við aðrar norrænar borgir kemur mikil sérstaða í ljós. Þetta hlutfall er miklu lægra hér en annars staðar. Reyndar er talan í þessum samanburði töluvert lægri en sú sem var reiknuð út hér að framan, enda kannski ekki beitt sömu aðferðum, t.d. að bera saman eignir á sömu stöðum. Þessar tölur benda til þess að leiguverð hér sé hlutfallslega hátt miðað við kaupverð - annaðhvort er leigan hér hlutfallslega hærri eða söluverðið hlutfallslega lægra en gerist og gengur annars staðar. Stokkhólmur er hæstur þessara borga og hlutfall Stokkhólms er nokkuð hátt í alþjóðlegu tilliti.
Sé litið á allan heiminn sést að mjög mikill munur er á aðstæðum hvað þetta varðar. Lægstu hlutföllin er að finna í borgum inni í landi í Bandaríkjunum þar sem lægstu gildin eru á bilinu 3-4. Þar borgar sig örugglega að kaupa og alls ekki að leigja. Hæstu gildin eru í borgum í Asíu og þar er Taipei hæst með hlutfall upp á 81 sem sýnir að kaupverð er verulega hátt miðað við leiguverð og því borgar sig að leigja þar.
Svarið við spurningunni um að kaupa eða leigja er ekki alltaf augljóst. Á grunvelli þessarar greinar væri hægt að segja að á árinu 2020 hafi verið betra að kaupa en leigja ef eignartíminn á að vera langur. Á árinu 2020 lækkaði leiguverð töluvert en kaupverð hækkaði að lokum lítur út fyrir að miðað við höfuðborgir annarra Norðurlanda er leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hátt miðað við kaupverð.
