Hagsjá: Undirstöður á fasteignamarkaði traustari en oft áður
Samantekt
Samkvæmt tölum Þjóðskrár fyrir september hækkaði fasteignaverð um 3,9% síðustu 12 mánuði. Þar af hækkaði verð á fjölbýli um 3,4% og verð á sérbýli um 4,4%. Þessi 3,9% árshækkun húsnæðisverðs er lægsti hækkunartaktur frá því vorið 2011. Grundvallarbreyting hefur orðið á þróun íbúðaverðs allt frá því að verðhækkanir nánast stöðvuðust á miðju ári 2017. Framboð nýrra íbúða hefur aukist mikið á þessum tíma, og viðskiptum hefur fjölgað að sama skapi.
Fjöldi viðskipta með húsnæði á höfuðborgarsvæðinu var nokkuð stöðugur í sumar og mun meiri en á síðasta ári. Meðalfjöldi viðskipta síðustu 9 mánuði fram til september var um 620 viðskipti til samanburðar við u.þ.b. 560 viðskipti á sama tíma á síðasta ári og um 590 á árinu 2016. Viðskiptum hefur því fjölgað í takt við aukið framboð og betra jafnvægi virðist ríkja á markaðnum en oft áður.
Í nýútkominni þjóðhagsspá Hagfræðideildar kemur fram að við reiknum með 4,3% hækkun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu milli 2017 og 2018. Það er veruleg breyting frá u.þ.b. 19% hækkun árið áður. Við reiknum svo með 4% hækkun á árinu 2019, 6% árið 2020 og 8% árið 2021. Meðalhækkun nafnverðs fasteigna á tímabilinu 2001-2017 var 8,8% þannig að segja má að skoðun okkar sé að hækkun fasteignaverðs nálgist sögulegt meðaltal á spátímabilinu.
Á fyrstu 9 mánuðum þessa árs hafa um 17% viðskipta með fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu verið með nýja íbúðir. Segja má að þessi aukna hlutdeild nýrra íbúða haldi fasteignaverðinu uppi þar sem fermetraverð á þeim nýju var rúmlega 16% hærra en á þeim eldri á þessu tímabili.
Raunverð íbúðarhúsnæðis er nú hærra en nokkru sinni fyrr, og var t.d. 2,1% hærra nú í september en það var í sama mánuði í fyrra. Allt fram á mitt ár 2017 hækkaði húsnæðisverð verulega meira en laun, tekjur og byggingarkostnaður, en meira jafnvægi hefur nú verið á milli þessara stærða í rúmt ár. Þá þróun má að einhverju leyti tengja við aukið framboð íbúða, minni uppkaup leigufélaga á íbúðum og lægra hlutfalls íbúða sem eru í útleigu til ferðamanna. Allt veldur þetta því að þrýstingur á verð upp á við er mun minni en var á árunum 2016-2017.
Hrein eign heimila í íbúðarhúsnæði hefur aukist mikið á síðustu árum. Skuldir heimilanna lækkuðu fram til ársins 2017. Þær hafa aukist nokkuð síðan en aukningin hefur samt verið hófleg miðað við aðrar hagstærðir. Skuldir heimilanna vegna húsnæðis hafa aukist síðustu ársfjórðunga en aðrar skuldir þeirra hafa dregist saman.
Skuldir heimila vegna húsnæðis jukust um 5,8% að raunvirði frá ágúst 2017 fram til sama tíma 2018 og hafa þær aukist um u.þ.b. 200 ma.kr. að raunvirði á u.þ.b. þremur síðustu árum. Eins og áður segir hafa aðrar skuldið heimilanna dregist saman og því hefur skuldaaukning heimilanna þróast með álíka hætti og ráðstöfunartekjur og verg landsframleiðslu á allra síðustu árum.
Sé litið á þróun skulda heimilanna eftir skuldsetningarhlutfalli má sjá að staða margra hefur batnað. Þannig voru um 14% einstaklinga með íbúðaskuldir með skuldsetningarhlutfall undir 50% (heildarskuldir/heildareignir) á árinu 2011. Á árinu 2017 var þetta hlutfall komið upp í 30% og á því ári voru 55% með skuldsetningu undir 70%, en þeir voru 25% á árinu 2011. Hér leggst margt á eitt, s.s. hækkun fasteignaverðs ásamt eftirgjöfum og uppgreiðslum skulda.
Lesa Hagsjána í heild
Hagsjá: Undirstöður á fasteignamarkaði traustari en oft áður (PDF)
