Hagsjá: Leiguverð hækkað mun minna en kaupverð - samt óhagstætt að leigja
Samantekt
Samkvæmt tölum Þjóðskrár hækkaði leiguverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu um 0,1% milli desember og janúar. Leiguverð hefur hækkað um 9% á síðustu 12 mánuðum á sama tíma og kaupverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,8%.
Frá upphafi árs 2011 fram til janúar 2019 hefur leiguverð 2ja herbergja íbúða hækkað um 85%, en töluverðar sveiflur eru innan hvers árs. Sé litið á breytingu milli ársmeðaltala 2011 og 2018 hefur leiguverð þessara íbúða hækkað um 75%. Á sama tíma hefur kaupverð lítilla íbúða (40-70 m2) á sama svæði hækkað um 106%. Leiguverð og kaupverð fylgdust að árin 2011 og 2012, en síðan hefur kaupverðið hækkaði meira á hverju ári fyrir þessa tegund íbúða.
Hlutfallið á milli leiguverðs og kaupverðs er stundum notað sem vísbending um hvort hagstæðara sé að leigja húsnæði en að kaupa það. Þá er kostnaði við 12 mánaða leigu íbúðar á m2 deilt upp í kaupverð samskonar íbúðar á m2. Hér er að sjálfsögðu ekki um nákvæm vísindi að ræða, en reglan er sú að sé niðurstaðan 15 eða lægri sé yfirleitt hagstæðara að kaupa. Sé niðurstaðan á bilinu 16-20 fylgir meiri áhætta kaupum. Sé niðurstaðan komin yfir 20 er talið mun hagstæðara að leigja en kaupa.
Sé þessi grófa aðferð viðhöfð við leigu á 2ja herbergja íbúð í Reykjavík og kaup á svipaðri íbúð á tímabilinu er niðurstaðan að leiga á íbúð hefur verið mun óhagstæðari kostur allan tímann. Í upphafi tímabilsins var kaup/leigu hlutfallið rúmlega 13 og var svo komið upp í tæplega 16 á síðasta árinu. Niðurstaðan er því að kaup hafi verið hagstæð allan tímann, en þó tiltölulega óhagstæðari seinni hluta tímabilsins.
Hin hliðin á leigumarkaðnum er afkoman af starfseminni hjá þeim sem leigja út. Innkoma leigufyrirtækja hefur gerbreytt leigumarkaði hér á landi á síðustu árum. Það sjónarmið hefur þó verið uppi að þetta hafi stuðlað að meiri hækkun leiguverðs en ella. Þjóðskrá gefur árlega út tölur um ávöxtun húsaleigu þar sem hægt er að greina á milli þess hvort leigusali sé fyrirtæki eða einstaklingur. Ávöxtunin er fundin með samanburði á leiguverði og stærð íbúða þeirra húsaleigusamninga sem koma til þinglýsingar.
Sé litið á ávöxtun af útleigu 2ja herbergja íbúða í vesturhluta Reykjavíkur má sjá að hún hefur næstum verið sú sama hjá einstaklingum og fyrirtækjum allt tímabilið fram til ársins 2018. Þó hefur ávöxtun fyrirtækjanna verið eilítið hærri síðustu 3 ár eftir að hafa verið lægri næstu þrjú ár þar á undan. Meðalávöxtun einstaklinga af útleigu var 6,8% á öllu tímabilinu og 6,9% hjá fyrirtækjunum. Meðalverðbólga á þessu tímabili var 2,9% sem þýðir að raunávöxtun af starfseminni hafi verið í kringum 4%. Hér er þó rétt að benda á að arðsemi af því að eiga og leigja út leiguhúsnæði einskorðast ekki einungis við leigutekjur heldur einnig hækkun á fasteignaverði. Fasteignaverð hefur haft tilhneigingu til að hækka umfram verðbólgu sé litið yfir lengri tíma.
Það liggur í augum uppi að þessar tölur um ávöxtun eru mjög einfaldar og þar á eftir að taka tillit til margra kostnaðarliða. Það er því nokkuð ljóst að ávöxtun við útleigu á húsnæði er síst meiri en í annarri atvinnustarfsemi hér á landi.
Lesa Hagsjána í heild
Hagsjá: Leiguverð hækkað mun minna en kaupverð - samt óhagstætt að leigja (PDF)
